HƯỚNG DẪN CHI TIẾT KÊ KHAI THUẾ CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN & HỘ KINH DOANH MỚI NHẤT 2026

Năm 2026 đánh dấu những thay đổi quan trọng trong chính sách thuế đối với cá nhân và hộ kinh doanh (HKD) theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Luật Thuế TNCN 2025. Để giúp quý khách hàng chủ động trong việc tuân thủ và tối ưu nghĩa vụ thuế, THtax tổng hợp các hướng dẫn trọng yếu dưới đây.

1. Quy định thuế đối với hoạt động cho thuê Bất động sản (BĐS)

Đối với cá nhân, HKD có hoạt động cho thuê BĐS, cần lưu ý các điểm cốt lõi sau:

1.1. Ngưỡng doanh thu tính thuế

• Doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm: Miễn thuế GTGT và thuế TNCN.
• Doanh thu > 500 triệu đồng/năm: Bắt buộc kê khai và nộp thuế.

1.2. Cách tính thuế (Trường hợp doanh thu > 500 triệu)

Công thức tính thuế năm 2026 có sự thay đổi về mức giảm trừ:

• Thuế GTGT: 5% x Tổng doanh thu
• ​Thuế TNCN: 5% x (Tổng doanh thu - 500.000.000)

Lưu ý từ THtax: Mức giảm trừ 500 triệu đồng được áp dụng một lần cho tổng các hợp đồng thuê trong năm. Nếu cá nhân có nhiều BĐS, có thể lựa chọn hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ này cho đến khi hết hạn mức.

1.3. Thời hạn và Phương thức kê khai

Cá nhân trực tiếp khai thuế có thể lựa chọn:

• Khai 02 lần/năm: Kỳ 1 chậm nhất 31/07; Kỳ 2 chậm nhất 31/01 năm sau.
• Khai 01 lần/năm: Chậm nhất ngày 31/01 của năm tiếp theo.
• Trường hợp tổ chức thuê khai thay: Thời hạn nộp hồ sơ căn cứ theo kỳ thanh toán trên hợp đồng.

1.4. Địa điểm nộp hồ sơ

Nộp tại Chi cục Thuế nơi có BĐS. Nếu có nhiều BĐS tại các tỉnh khác nhau, người nộp thuế được lập hồ sơ tổng hợp nộp tại một cơ quan thuế lựa chọn, nhưng nghĩa vụ tiền thuế vẫn phải nộp về từng địa phương.

2. Xác định đối tượng kê khai & Hồ sơ tương ứng

Việc xác định đúng đối tượng kê khai giúp hộ kinh doanh và cá nhân lựa chọn đúng mẫu biểu, tránh sai sót trong quá trình quyết toán.

2.1. Phân loại đối tượng kê khai

• Nhóm 1: Cá nhân/HKD trực tiếp kê khai: Áp dụng khi cho cá nhân khác thuê BĐS, hoặc cho tổ chức thuê nhưng không có thỏa thuận tổ chức nộp thuế thay.
• Nhóm 2: Tổ chức/Doanh nghiệp kê khai và nộp thuế thay: Áp dụng khi tổ chức thuê BĐS và có thỏa thuận trong hợp đồng về việc tổ chức sẽ thực hiện nghĩa vụ thuế thay cho chủ nhà.

2.2. Hệ thống mẫu biểu hồ sơ

Đối tượng	Mẫu tờ khai chính	Phụ lục đính kèm
Cá nhân tự khai	Mẫu số 01/BĐS	Phụ lục 01/BK-BĐS
Tổ chức khai thay	Mẫu số 01/TCKT	Phụ lục 02/BK-KTBĐS

3. Các mốc doanh thu quan trọng HKD cần nằm lòng

Dưới đây là lộ trình nghĩa vụ thuế dựa trên doanh thu lũy kế trong năm:

Mốc doanh thu	Nghĩa vụ thuế & Hồ sơ
≤ 500 triệu/năm	Chỉ cần thông báo doanh thu (Hạn 31/01 năm sau). Không nộp thuế.
> 500 triệu/năm	Bắt buộc khai thuế theo Quý từ thời điểm vượt ngưỡng.
> 1 tỷ đồng/năm	Bắt buộc đăng ký và sử dụng Hóa đơn điện tử (HĐĐT) trong vòng 30 ngày.
> 3 tỷ đồng/năm	Năm tiếp theo chuyển sang phương pháp kê khai (mở 4 sổ kế toán), thuế TNCN tính trên thu nhập.

4. Bảng tổng hợp phương pháp tính thuế HKD năm 2026

Tiêu chí	Nhóm 1 (≤ 500tr)	Nhóm 2 (500tr - 3 tỷ)	Nhóm 3 (3 tỷ - 50 tỷ)
Thuế GTGT	Miễn thuế	% trên doanh thu	% trên doanh thu
Thuế TNCN	Miễn thuế	5% (vượt 500tr)	17% (trên Thu nhập)
Hồ sơ kế toán	Sổ S1a-HKD	Sổ S2a hoặc 4 sổ	Bắt buộc 4 sổ kế toán
Kỳ kê khai	Theo năm	Theo quý	Theo quý

5. Giải đáp tình huống thực tế (Q&A)

Câu hỏi 1: Tôi vừa cho thuê nhà, vừa cho thuê xe tải. Doanh thu tổng trên 500 triệu nhưng tách riêng thì dưới 500 triệu. Tôi có phải nộp thuế không?

• THtax trả lời: Theo hướng dẫn mới nhất, doanh thu từ BĐS được tách riêng với các loại tài sản khác. Do đó, nếu doanh thu cho thuê BĐS của anh/chị dưới 500 triệu thì không phải nộp thuế cho mảng này. Tuy nhiên, hoạt động cho thuê xe tải (cho thuê tài sản) sẽ được tính thuế riêng theo tỷ lệ (2% GTGT và 5% TNCN) nếu thuộc diện phải nộp.

Câu hỏi 2: Bên thuê nhà của tôi là công ty và họ đồng ý nộp thuế thay, tôi có phải làm gì không?

• THtax trả lời: Nếu hợp đồng thỏa thuận rõ bên thuê khai và nộp thay, công ty đó sẽ sử dụng mẫu số 01/TCKT để kê khai theo quý. Anh/chị cần cung cấp thông tin về các khoản giảm trừ (mức 500 triệu) để công ty khấu trừ chính xác.

Câu hỏi 3: Các hợp đồng cho thuê từ trước năm 2026 xử lý như thế nào?

• THtax trả lời: Đối với các hợp đồng phát sinh trước 01/01/2026 và còn thời hạn trên 6 tháng, anh/chị được phép khai điều chỉnh theo doanh thu thực tế phát sinh 2025. Từ năm 2026, bắt buộc thực hiện theo mẫu mới và áp dụng mức giảm trừ 500 triệu đồng theo luật mới.

Việc chuyển đổi chính sách thuế năm 2026 có nhiều điểm mới về mức giảm trừ và mẫu biểu kê khai. Để tránh rủi ro về phạt chậm nộp, quý khách hàng nên rà soát kỹ doanh thu lũy kế ngay từ Quý II hàng năm.

Kết nối với THtax để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ kê khai thuế trọn gói!

 

Hệ thống văn phòng :

🔹Trụ sở chính: 702/63/7 Lê Đức Thọ, Phường An Hội Đông, TP. Hồ Chí Minh

🔹VPĐD tại Đà Lạt: 72 Nguyễn Công Trứ, Phường Lâm Viên - Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng

🔹VPĐD tại Kon Tum: 227 Phan Đình Phùng, Phường Đăk Cấm, Tỉnh Quảng Ngãi

🔹VPĐD tại TP. HCM: 779 Huỳnh Văn Lũy, Phường Bình Dương, TP. Hồ Chí Minh

🔹VPĐD tại Gia Lai: 59 Trường Chinh, Phường An Nhơn Đông, Tỉnh Gia Lai

🔹VPĐD tại Bảo Lộc: 48/49 Phạm Ngọc Thạch, Phường 1 – Bảo Lộc, Tỉnh Lâm Đồng

🔹VPĐD tại Hà Nội: Phòng 701, Tòa nhà Kim Ánh, Số 1 ngõ 78, Phường Cầu Giấy, TP. Hà Nội

CÔNG TY TNHH ĐÀO TẠO & TƯ VẤN THTAX

📌 702/63/7 Lê Đức Thọ, Phường An Hội Đông, TP.HCM

📞 0934 518 268 – 0918 774 497